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关于印发《东莞市轨道交通TOD范围土地容积率调整工作方案》的通知
时间：2024-05-24 来源：
各园区管委会、各镇人民政府（街道办事处）、有关单位：
容积率调整工作方案
为探索TOD范围已批未建用地容积率调整工作经验，最大限度挖掘TOD范围内土地价值潜力，促进TOD地块 “高强度、高集聚、高价值”开发，加快实现“以地筹资、以地养铁、以铁提质、以铁兴城”目标，根据《关于创新体制机制加快轨道交通建设发展的若干意见》（东府〔2018〕26号）等轨道交通建设开发“1+N”政策文件精神，制订本工作方案。
一、重要意义
轨道交通建设开发是我市一项重大的民心工程、发展工程、提升工程，是有效缓解交通拥堵、解决群众出行困难的必然选择，是推进节能减排、促进城市绿色发展的重要举措，是优化城市空间布局、提升城市总体品质和加速城市发展进程的关键环节。近年来，市委市政府提出，要紧抓轨道交通建设大发展、大跨越的机遇，以省、市重大轨道交通项目的规划建设为契机，主动对接广州、深圳两大核心城市，探索“轨道+物业”、“轨道+社区”综合开发模式，打造轨道上的东莞，为我市参与粤港澳大湾区、全面提升城市品质、实现高质量发展提供有力支撑。开展TOD范围已批未建用地容积率调整工作，不仅有利于提升TOD综合开发建设水平、加快轨道交通建设资金筹集，而且有利于实现政府与社会各方互利共赢发展。
二、基本原则
（一）坚持集约利用原则。认真贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）的文件精神，充分利用现有建筑用地，大力提高建设用地利用效率。
（二）提高综合效益原则。市政府指定的单位与开发企业签订协议，由开发企业负责建设，政府与开发企业按5：5比例分成，实现政府和开发企业“双赢”目标。
（三）符合城市规划原则。TOD范围土地容积率调整工作须以已批的TOD规划为依据，TOD规划编制时应依据整体开发策划及利益统筹，合理确定各个地块的容积率。
（四）坚持先行先试原则。尽快明确TOD范围土地容积率调整试点区域，分轻重缓急解决试点工作突出问题，高水平打造一批示范工程项目。同时，及时总结试点工作经验和存在不足，待试点工作成熟后再逐步向全市推广。
三、适用范围
本方案仅针对我市TOD范围已批未建项目，适用类型共包括两类：
一是2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台前出让的经营性用地。
二是根据住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）第七条（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的，结合TOD综合开发规划，经市政府同意调整容积率的招拍挂经营性用地。
四、工作流程
（一）提出申请。由有调整意愿的开发企业向市TOD轨道办提出调整容积率的申请。市TOD轨道办向市发改局、市财政局、市规划局、市国土局、属地园区（镇街）征求意见，达成一致后，报市政府或市轨道交通建设及TOD开发领导小组。
（二）办理手续。开发企业调整容积率的申请经市政府或市轨道交通建设及TOD开发领导小组批准后，按并联方式办理以下手续。
1. 属地园区、镇街向市规划局提出调整容积率申请。市规划局依据控制性详细规划对TOD范围内拟调整容积率的地块出具《建设用地规划条件》。涉及控规调整的，应当先按法定程序调整控规。
2. 开发企业向市国土局提出申请。市国土局委托评估机构对拟调整容积率用地需补缴的地价进行评估。
3. 开发企业与市政府指定的单位签订协议，约定因容积率调整所增加的计容建筑以及规划条件所规定的配套设施，由政府与开发企业按5:5比例分成。
（三）国土审批。市国土局根据评估结果确定调整容积率补缴出让金额，报市建设用地供应与开发利用监管会审工作小组审议，再由市建设用地供应与开发利用监管会审工作小组报市政府批准。批准后，开发企业凭与市国土局签订的《国有土地使用权出让合同补充协议》补缴地价，由财政部门出具财政票据，市国土局凭财政票据和协议出具用地批复。
（四）协商处理。市TOD轨道办可与开发企业协商，市政府有权决定通过以下两种方式处理：
一是开发企业直接回购属政府分成的物业，回购价格为商品房备案价的85%（或评估价的85%）减去已补缴地价（扣除相关税费后，下同）的差额，由市政府指定的单位收取后以国有资源（资产）有偿使用收入上缴市财政；
二是市政府指定的单位以补缴地价申请财政预算，开发企业向市政府指定的单位交楼时，市政府指定的单位向开发企业支付款项，开发企业将50%的计容建筑以及规划条件所规定的配套设施办理不动产权证到市政府指定的单位名下，并交付市政府指定的单位。为保证政府分成物业的质量，如物业质量未达到协议约定的标准，政府有权要求开发商按照方式一回购属政府分成的物业，开发企业承担相关费用。
五、其他事宜
（一）收益分成。针对国有土地使用权划拨或出让后，拟提高的容积率按以下方式分配收益：
1. 政府与开发企业收益分成。针对容积率调整所增加的计容建筑面积以及规划条件所规定的配套设施，由开发企业负责建设，政府与开发企业按5:5比例分成。
2. 市、镇收益分成。按照《东莞市轨道交通建设投融资管理办法》规定，提高容积率所获得的政府收益由市、镇按5:5比例进行分成。
（二）税费问题。因容积率提高增加建筑面积各环节所产生的税费，由政府和开发企业各付各税。
（三）原始容积率认定问题。1. 对出让合同有载明容积率的，以出让合同约定为准；2. 对出让合同未载明容积率的，以档案资料中规划部门或当时行使规划管理职能的部门批准文件注明的容积率为准；3. 对出让合同未载明容积率，且档案资料中规划部门或当时行使规划职能的部门批准文件未注明容积率的，可认定为1.0。
（四）开发强度建议。TOD范围地块容积率以市政府批准的TOD规划为依据。TOD规划编制时，可根据东莞市轨道站场TOD综合开发总体策略研究中站点腹地经营性用地平均容积率指引合理确定容积率。开发强度建议如下（最终以市规划局意见为准）：
站点腹地经营性用地平均容积率指引
采取政府和开发企业对提高容积率所增加的计容建筑面积以及规划条件所规定的配套设施实行按比例分成的做法，以公开透明的形式明确容积率调整的操作流程，政府收益明显提高，实现政府与企业双赢的目标。
（五）实施期限。本方案与《东莞市轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则》（东府〔2018〕86号）的实施期限一致。
附件：TOD范围内土地容积率调整流程图
为充分挖掘TOD范围内土地价值，进行“高强度、高集聚、高价值”开发，加快实现“以地筹资、以地养铁、以铁提质、以铁兴城”目标，我办牵头制定了《东莞市轨道交通TOD范围土地容积率调整工作方案》，经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市轨道交通建设及TOD开发
领导小组办公室
2018年10月15日
东莞市轨道交通TOD范围土地容积率调整工作方案
为探索TOD范围已批未建用地容积率调整工作经验，最大限度挖掘TOD范围内土地价值潜力，促进TOD地块 “高强度、高集聚、高价值”开发，加快实现“以地筹资、以地养铁、以铁提质、以铁兴城”目标，根据《关于创新体制机制加快轨道交通建设发展的若干意见》（东府〔2018〕26号）等轨道交通建设开发“1+N”政策文件精神，制订本工作方案。
一、重要意义
轨道交通建设开发是我市一项重大的民心工程、发展工程、提升工程，是有效缓解交通拥堵、解决群众出行困难的必然选择，是推进节能减排、促进城市绿色发展的重要举措，是优化城市空间布局、提升城市总体品质和加速城市发展进程的关键环节。近年来，市委市政府提出，要紧抓轨道交通建设大发展、大跨越的机遇，以省、市重大轨道交通项目的规划建设为契机，主动对接广州、深圳两大核心城市，探索“轨道+物业”、“轨道+社区”综合开发模式，打造轨道上的东莞，为我市参与粤港澳大湾区、全面提升城市品质、实现高质量发展提供有力支撑。开展TOD范围已批未建用地容积率调整工作，不仅有利于提升TOD综合开发建设水平、加快轨道交通建设资金筹集，而且有利于实现政府与社会各方互利共赢发展。
二、基本原则
（一）坚持集约利用原则。认真贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）的文件精神，充分利用现有建筑用地，大力提高建设用地利用效率。
（二）提高综合效益原则。市政府指定的单位与开发企业签订协议，由开发企业负责建设，政府与开发企业按5：5比例分成，实现政府和开发企业“双赢”目标。
（三）符合城市规划原则。TOD范围土地容积率调整工作须以已批的TOD规划为依据，TOD规划编制时应依据整体开发策划及利益统筹，合理确定各个地块的容积率。
（四）坚持先行先试原则。尽快明确TOD范围土地容积率调整试点区域，分轻重缓急解决试点工作突出问题，高水平打造一批示范工程项目。同时，及时总结试点工作经验和存在不足，待试点工作成熟后再逐步向全市推广。
三、适用范围
本方案仅针对我市TOD范围已批未建项目，适用类型共包括两类：
一是2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台前出让的经营性用地。
二是根据住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）第七条（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的，结合TOD综合开发规划，经市政府同意调整容积率的招拍挂经营性用地。
四、工作流程
（一）提出申请。由有调整意愿的开发企业向市TOD轨道办提出调整容积率的申请。市TOD轨道办向市发改局、市财政局、市规划局、市国土局、属地园区（镇街）征求意见，达成一致后，报市政府或市轨道交通建设及TOD开发领导小组。
（二）办理手续。开发企业调整容积率的申请经市政府或市轨道交通建设及TOD开发领导小组批准后，按并联方式办理以下手续。
1. 属地园区、镇街向市规划局提出调整容积率申请。市规划局依据控制性详细规划对TOD范围内拟调整容积率的地块出具《建设用地规划条件》。涉及控规调整的，应当先按法定程序调整控规。
2. 开发企业向市国土局提出申请。市国土局委托评估机构对拟调整容积率用地需补缴的地价进行评估。
3. 开发企业与市政府指定的单位签订协议，约定因容积率调整所增加的计容建筑以及规划条件所规定的配套设施，由政府与开发企业按5:5比例分成。
（三）国土审批。市国土局根据评估结果确定调整容积率补缴出让金额，报市建设用地供应与开发利用监管会审工作小组审议，再由市建设用地供应与开发利用监管会审工作小组报市政府批准。批准后，开发企业凭与市国土局签订的《国有土地使用权出让合同补充协议》补缴地价，由财政部门出具财政票据，市国土局凭财政票据和协议出具用地批复。
（四）协商处理。市TOD轨道办可与开发企业协商，市政府有权决定通过以下两种方式处理：
一是开发企业直接回购属政府分成的物业，回购价格为商品房备案价的85%（或评估价的85%）减去已补缴地价（扣除相关税费后，下同）的差额，由市政府指定的单位收取后以国有资源（资产）有偿使用收入上缴市财政；
二是市政府指定的单位以补缴地价申请财政预算，开发企业向市政府指定的单位交楼时，市政府指定的单位向开发企业支付款项，开发企业将50%的计容建筑以及规划条件所规定的配套设施办理不动产权证到市政府指定的单位名下，并交付市政府指定的单位。为保证政府分成物业的质量，如物业质量未达到协议约定的标准，政府有权要求开发商按照方式一回购属政府分成的物业，开发企业承担相关费用。
五、其他事宜
（一）收益分成。针对国有土地使用权划拨或出让后，拟提高的容积率按以下方式分配收益：
1. 政府与开发企业收益分成。针对容积率调整所增加的计容建筑面积以及规划条件所规定的配套设施，由开发企业负责建设，政府与开发企业按5:5比例分成。
2. 市、镇收益分成。按照《东莞市轨道交通建设投融资管理办法》规定，提高容积率所获得的政府收益由市、镇按5:5比例进行分成。
（二）税费问题。因容积率提高增加建筑面积各环节所产生的税费，由政府和开发企业各付各税。
（三）原始容积率认定问题。1. 对出让合同有载明容积率的，以出让合同约定为准；2. 对出让合同未载明容积率的，以档案资料中规划部门或当时行使规划管理职能的部门批准文件注明的容积率为准；3. 对出让合同未载明容积率，且档案资料中规划部门或当时行使规划职能的部门批准文件未注明容积率的，可认定为1.0。
（四）开发强度建议。TOD范围地块容积率以市政府批准的TOD规划为依据。TOD规划编制时，可根据东莞市轨道站场TOD综合开发总体策略研究中站点腹地经营性用地平均容积率指引合理确定容积率。开发强度建议如下（最终以市规划局意见为准）：
站点腹地经营性用地平均容积率指引
| 用地功能指引 | 枢纽型 | 市域级城市型 | 片区级城市型 | 镇区级城市型 | 社区型 | |
| 净地块平均容积率 | 商业 | 4-10 | 4.5-10 | 4-8 | 3-5 | 2.5-4.5 |
| 居住 | 3.5-5 | 3.5-5 | 3.5-5 | 3-4.5 | 3-4.5 | |
（五）实施期限。本方案与《东莞市轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则》（东府〔2018〕86号）的实施期限一致。
附件：TOD范围内土地容积率调整流程图
