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中国铁路总公司土地综合开发从博弈到共赢
时间：2024-05-24 来源：
一个可开发利用土地面积达到3亿平方米的地产大鳄，不声不响地出现在公众的视线中。
网络资料图
公开数据显示，仅2017年中国铁路总公司及下属公司释放的土地面积就超过1753万平方米，这超过了许多省份。2016年，全国仅有7个省市土地出让面积超1000万平方米。
事实上，随着铁路公司化改革，乌鲁木齐、南昌、北京等18家铁路局（公司）相继完成名称变更核准，并在经营范围中新增了房地产开发和经营之后，另类地产大鳄已经诞生。此时，既有的铁路土地总面积有68亿平方米，可开发利用的达到3亿平方米。这超过了此前以2.76亿平方米在土地储备量上“称王”的地产开发商中国恒大。
“土地综合开发是铁总拓展铁路多元化经营渠道的手段之一，是未来的重点工作之一。”一位接近铁总的人士对《华夏时报》记者表示。
此前，有关铁路土地开发地方政府和铁路部门还互有博弈，然而，随着一系列政策的出台，双方携手已成共识。
1月2日的中国铁路总公司工作会议上，铁总总经理陆东福指出，将土地综合开发纳入项目前期工作，落实用地规划和地方政府支持政策，提高项目收益预期，防范化解债务风险是2018年的重要工作之一。
从博弈到共赢
铁路的建设对于地方经济的拉动作用不言而喻，一个成功案例是，全世界**盈利的中国香港地铁，盈利一多半来自于地铁上盖的物业开发、物业租赁和管理。
但是之前这些热闹的商业中心和铁路毫无关系。从土地综合开发正式进入到铁总的视线内开始，怎样打造自己的综合商业体就成了铁路部门的烦恼之一。
“火车站的站前广场都不是铁路部门的。”一位高铁站站长指着台阶告诉《华夏时报》记者，“你迈到台阶上，就出了铁路管理的范围。”
为了吸引高铁落户，一些地方政府主动划拨专项土地，支持铁路土地开发。2012年，广东省规定珠三角城轨各站周边800米范围内的土地可作为综合开发的备选用地；2013年，湖北省决定城际铁路各站周边1000米范围内的土地纳入综合开发备选用地。
此时，3亿平方米的土地储备，躺在铁路部门的账本上已经很多年。事实上，铁路用地在此前并不具备商业开发权，主要作用在于修建货场、编组站，停放检修的火车。
直到2016年4月，《中国铁路总公司关于进一步明确土地综合开发有关事项的通知（铁总办〔2016〕74号）》文件下发，其中进一步明确了土地综合开发有关事项，包括新建铁路土地综合开发，要与铁路建设项目前期工作同步规划、同步研究、同步推进。
事实上，铁总提出土地综合开发的构想已多年。
2015年，济青高铁作为**“吃螃蟹”的线路，试水土地综合开发，山东计划在济青高铁沿线每个市都将成立一个土地开发公司，负责对该市高铁站场周边进行开发。随后，四川推出了“川版”《关于支持铁路建设土地综合开发的实施意见》。
2017年，尝试重新开始，这一次，在中央的统筹下，铁路选择了和地方一起合作。
2017年8月18日，铁总推出的北京北
站以北的明光村地块综合开发项目就是代表之一，该地块包括铁路用地60亩，地方用地254.7亩，明光村集体用地289.5亩，共计604.2亩，根据北京铁路局的初步规划，项目转变为居住用地性质后，未来该地块拟开发商品房、高端产业和商业为一体的综合体。
“铁路的综合土地开发还离不开与地方政府的合作。”上述高铁站站长对《华夏时报》记者表示。
合作带来双赢。随着全国房地产市场增速的放缓以及坚守耕地红线的目标，城市新增用地越来越少。铁路系统有着大量土地储备，一旦入市，将对市场带来很大影响。
摸着石头过河
对市场来说，铁路这样的“地产大鳄”进场，带来的是质的改变。
仅广深铁路公司拥有广州至深圳间铁路沿线所有土地使用权，总面积就达1300万平方米。中国国际金融股份有限公司分析师杨鑫计算，假设可开发面积占比30%，通过出让土地、土地开发、市场价值等三种方式估计，广深铁路拥有的土地价值可达30亿至400亿人民币。
这是极佳的改善铁路负债的渠道。
在铁总的预期内，通过土地综合开发，实现以助力城市产业升级为**的城市功能优化，并通过前期物业开发的销售收入反哺产业地产的建设及运营，保证项目稳定长久的收益，从单纯的项目开发发展为城市区域运营，实现长久稳定的收益，这也为铁路融资缓解了压力。
然而，摆在铁总面前的一个问题是，3亿平方米的土地，怎样才能改变使用权的归属。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等，划拨土地上的建筑在进行转让、出租、*押的时候，需要向市、县人民政府缴纳土地出让金，并进行招拍挂。
根据恒大2016年半年报中公布的“拿地”成本来看，当时恒大的土地储备达到1.86亿平方米，累计的平均成本为1302元/平方米。按照这个成本计算，铁总还需要巨额的支出才能改变用地性质。
“按照2014年7月国务院发布的《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》来看，这些划拨土地因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的，可依法采取协议方式办理用地手续，而不会重新走招拍挂的程序。”上述接近铁总的人士告诉本报记者。
2017年8月，铁总先后在上海和北京两地的产权交易所举行了土地综合开发项目的推介会，分别推出21个项目和11个项目，这些项目之中既有住宅房地产开发项目，也有物流地产项目，还有商业综合体项目。这些项目目前发展到什么程度，如何合作开发，公开信息并不多。
据房地产业内人士介绍，铁路运输企业通过划拨土地取得了土地使用权，如果变更用途则需要与政府协商，并补缴变更土地用途的税费。由于牵涉面广且复杂，在铁总、房企和政府的三方协商中，政府会对于开发企业的主体资质、拆迁工作、施工时间表、市政工程配套等都存在一定要求。
“这些都是摸着石头过河，为以后打基础。”上述高铁站站长说。