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成都TOD商业模式研究报告发布 7种TOD+商业模式出炉
时间：2024-05-24 来源：
TOD模式粗略概括有如下难点：开发周期长，一般在4年以上；专业技术及总体规划能力要求高；受政策及审核机制波动影响大。目前活跃在市场上的TOD项目的开发商都具备着轨道交通相关的专业开发背景。因为TOD模式相较于传统开发模式的开发项目，开工速度和回款周期更不利，更强调成本控制、资金周转能力。而且，建筑工程难度加大，施工方面也更注重减震和降噪。
——《成都TOD生态圈研究报告》
02TOD模式之成都发展现状
在2004年-2017年初，成都陆续在地铁站点周边进行地铁上盖物业的开发实践，但这一时期“站城一体”的TOD开发理念暂未形成。直到2017年下半年，成都市政府先后出台《成都市轨道交通专项资金筹措方案》、《成都市人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见》，确立了成都轨道交通建设资金筹集和TOD综合开发的顶层设计。2018年4月，市规划局牵头编制了《轨道交通场站综合开发专项规划》、《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》，确立了“产业优先、功能复合、站城一体、生活枢纽、文化地标、艺术典范”的TOD理念。2018年9月，成都召开TOD综合开发工作专题会，将TOD综合开发的重要性提到了前所未有的高度。
2019年，成都正式签约四大项目，涵盖金牛区木综厂项目、金牛区龙湖上城天街项目、雪松控股集团西南总部项目及双流航空港TOD项目，总吸金240亿元。据成都规划局介绍，成都的TOD综合开发的土地资源达到28万余亩，项目达到9040个，足以看出TOD模式在成都的发展空间。
——成都市商务局及成都市服务业研究院
到2019年，成都计划启动13个轨道交通场站综合开发TOD示范项目，加快构建16个城市级站点、45个片区级站点、125个组团级站点、528个一般站点的四级综合开发体系。这13个TOD项目均被选址在“11+2”主城区，每个区都有1个示范点。一般站点也就是主要围绕社区修建的站点，是占比最大的。城市级站点占比最少，主要分布在城市主中心、综合型副中心及城市综合交通枢纽区域。
各等级站点可综合开发用地资源占比
首批5个TOD综合开发项目已在2019年上半年动工。其中，成都首个TOD综合开发项目—— 陆肖站3月上旬已开工，标志着成都全面实施TOD综合开发的大幕正式拉开。该项目规划为片区级站点，涉及面积约1640亩，定位为以轨道交通引领、以公园社区为特色的城市中央活力区。项目开发商为成都高新区陆肖轨道城市发展有限公司，是由成都轨道地产集团有限公司和成都高新投资集团有限公司组成。2018年5月，成都轨道集团与香港铁路有限公司签署“成都市轨道交通TOD项目合作协议”，可以推测陆肖站TOD很可能会引入“香港+物业”TOD模式。据资料显示，“参考香港九龙站的操盘模式，成都轨道地产集团有限公司相当于港铁的角色，将作为政府和市场的桥梁，由港铁明确定位及商业原则，进行全程监管协调，将轨道与物业统一规划，选择开发商，享有土地增值收益，并承担交通建设及运营成本。后期，开发商将以招拍挂拿地的方式（或可能附带条件）参与到TOD模式建设中来，支付全部或部分地价，承担开发建设费用，并分享TOD物业开发收益。”
陆肖站项目图
除此之外，龙湖集团称为成都首个引入“TOD模式”的开发商。位于西二环的龙湖西宸天街便是首个享受TOD规划的城市综合体。
03TOD模式之成都发展展望
据成都市统计局统计，2018年成都市常住人口为1633万，位居全国第四，城镇化率且为73.12%，预计到2020年常驻人口规模达1650万人，城镇化率达到77%。快速的城镇化进程要求更科学合理的城市规划，TOD模式可以最大化城市效能，解决有限的土地资源和人口膨胀所带来的交通压力以及生态污染；TOD模式的开发能有效带动居住、商业、办公及旅游等人口的导入，带动沿线区域的消费，将居住区与轨道沿线的商务、商业、产业等城市功能整体串联，促进区域一体化发展。展望未来，成都的TOD发展前景十分亮眼，主要得益于如下的一些因素：
较好的交通基础
成都拥有全国最高的在建以及规划长度。成都地铁历经了两轮建设，目前已经进入第三轮的开发建设中。截止2019年1月，成都已建成运营6条地铁线路，共计约225.6公里，“环+放射”结构初见雏形。未来将强化TOD发展，打造千亿级轨道交通产业链，力争2020 年运营地铁线路500公里以上。据2018年“中国城市轨道TOD发展指数大排名”显示，成都在全国26个轨道城市中综合排名已上升至第七位。根据《2018年度中国主要城市交通分析报告》，成都的地铁出行便捷度得分为0.88，居全国第五，但城市“交通健康指数”较落后，位列第42位。到2022年，成都地铁全线将开通运营，轨道交通规模将超过香港和东京，基本形成半小时轨道通勤圈，路网串联全市主要服务业功能区、核心商圈、国际社区。
较大的商业市场机会
成都的城市扩张的速度非常快。在2013到2017年这五年间，成都建成区面积增加了356.71平方公里，高居全国第一位。目前，成都在“东进、南拓、西控、中优、北改”的规划下，除了已经形成的老城区和天府新区以外，东部新城也在加快建设，这种非成熟区域存在很多商业市场机会。基于TOD带来市场， 通过“混合、高密度、人性化、无缝换乘、差异化”等5D理论的开发设计理念，调配资源到车站及廊道周边，使市场资源更加丰富，给商业发展带来巨大的机会。
高增长消费力市场及人口趋势
成都有庞大的消费力市场及人口增长趋势。根据《2017中国城市购物中心发展指数报告》，成都跻身进入全国6个城市购物中心成熟市场之一，与成都同为成熟市场的，还有北京、上海、广州、深圳和杭州。根据《中国新零售之城竞争力报告》，成都高居第九名。从城市规模来看，成都地铁将服务超过2000-3000万人口，是西部首位度最高的城市之一，可以说成都是中国最佳TOD一体化实践区之一。
总的来说，符合城市发展规律的TOD综合开发模式是非常先进的。因城市发展阶段、人口密度、开发模式、土地所有制及公共交通投资体制等因素，我国内陆TOD模式才可以称作正式起步。成都，作为西部重要的交通枢纽和经济发展高地，已形成实践TOD模式的深厚基础。2019年作为成都TOD元年，相信不久成都将带来更多的惊喜。
值得关注的是，该报告中提出分别包括时尚消费、商务服务、创意经济、旅游经济、创新孵化、会展博览和生活服务的七种模式，为成都TOD商业发展提供参考。“TOD+时尚消费”，显然是最具成都特色的TOD商业模式。根据报告，该模式应规划在具备发展时尚消费产业的交通枢纽或重要节点。聚集着诸多国际一线时尚消费品牌的成都IFS则是一个重要案例。
与服务于外来游客、周边居民和地铁接驳人群的时尚消费模式不同，“TOD+商务服务”则主要侧重服务白领、商务人群、周边居民和地铁接驳人群。尤其是，这类区域自身有聚集跨国公司全球总部、区域总部，并引进金融服务企业和专业服务机构的功能。而与之相近的还有“TOD+创意经济”和“TOD+创新孵化”。前者因具备发展创意经济产业的优势条件，通过引入创意设计、创意体验、文化科技创新和生活配套服务等业态，这里可以覆盖从事新经济相关的创意人才、周边居民和地铁接驳人群。后者则通过提供双创服务、研发设计、科技金融和生活配套服务，服务研发管理人群、学生和周边居民。
同时根据区域特征进行模式选择外，报告根据城市自身规划，还为成都提出更加定制化的商业模式。特别是，根据“三城三都”计划，TOD还可结合旅游经济和会展博览，以地铁站点为主线，推动具备发展旅游经济和会展博览产业的区域发展。例如，“TOD+旅游经济”中除了引入休闲娱乐、旅游购物外，还可以创造具有城市特色或景区特色的民俗和主题酒店，并聚集地区特色美食，引进国内外知名餐饮品牌与菜系。
除此之外，在社区型TOD中，报告还提出“TOD+生活服务”模式——这大多在交通系统的一般节点上，通过注入家政服务、教育培训、家电维修等居民家庭服务，以及零售服务、餐饮、公共服务、休闲娱乐等业态，服务周边居民和地铁接驳人群。