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佛山市轨道交通局关于向社会公众征求《佛山市轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施办法（试行）》意见的通知
现向社会公开征求意见，请社会各界人士提出宝贵意见和建议。如有意见和建议,请于2020年10月30日前以信件、电子邮件或传真的方式回复我局。衷心感谢大家的支持！
通信地址：佛山市禅城区人民西路14号 佛山市轨道交通局轨道发展科， 邮政编码：528000
电子邮箱：shechenggong@foshan.gov.cn
办公电话：82227995；传真：0757-83381626
附件：《佛山市轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施办法（试行）》
佛山市轨道交通局
2020年10月16日
佛山市轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施办法（试行）（征求社会公众意见稿）
第一章 总则
第一条 为落实公共交通引导城市发展的理念，建立符合我市发展实际的轨道交通场站及周边土地综合开发利用模式，形成运用土地综合开发收益反哺轨道交通建设发展机制，促进土地资源的集约利用、城市功能结构的优化提升和轨道交通的持续健康发展，根据《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》（国发〔2012〕64号）、《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国发〔2014〕37号）、《广东省人民政府办公厅印发关于支持铁路建设推进土地综合开发若干政策实施的通知》（粤府办〔2018〕36号）等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于利用轨道交通场站及周边土地综合开发用地范围内土地进行综合开发的建设项目。
第三条 本办法所称轨道交通场站（包括车站、停车场、车辆段、控制中心，下同）及周边土地综合开发，是应用TOD理论（Transit－Oriented Development，以公共交通为导向），在以轨道交通场站为中心的一定区域内，建立集交通、商务、商业、文化、教育、居住为一体的城市功能区，通过大、中运量轨道交通系统引领城市发展，优化城市布局，实现社会效益和经济效益。
轨道交通场站及周边土地综合开发用地范围通常包括以轨道交通场站点中心约800米半径范围、与轨道功能紧密关联的区域，具体范围根据地形、现状用地条件、城市道路、河流水系、地块功能及用地完整性等实际情况划定。
第四条 本办法所称轨道交通场站综合体是指与轨道交通同期建设的轨道交通场站上盖以及与轨道交通场站整体相连的项目。通常，可延伸至轨道交通设施的共构地块项目包括轨道交通车辆基地、轨道交通控制保护及交通衔接工程以及轨道交通站点站前广场、绿地、道路等公共设施、与轨道交通站点直接相连的地下空间等。
场站综合体开发应采取与轨道交通场站融合的综合开发方式，推进土地价值最大化利用。以轨道交通站场为中心，按照“零距离”换乘要求，科学组织出入口、换乘设施、步行系统与城市生活服务设施，实现轨道交通站场及相关设施布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、轨道运输功能与城市综合服务功能有机衔接。
第五条 本办法所指轨道交通场站及周边土地综合开发用地包括轨道交通项目红线内土地和红线外土地。
（一）红线内土地。红线内土地是指经自然资源部门审批的轨道交通用地范围，包括轨道交通项目本体工程用地（包括站点、车辆基地、附属工程等），以及周边不能单独规划建设的边角地、夹心地、插花地等零星地块，须与轨道设施同步实施综合开发的地上、地下空间经营性项目用地。
（二）红线外土地。红线外土地是指轨道交通场站及周边土地综合开发用地范围内、除红线内土地以外的其他可开发土地，具体范围由自然资源部门划定。
第六条 车辆段、停车场、控制中心等设施的综合开发由市级统筹，其余站点的综合开发由沿线各区负责实施。为充分发挥市、区两级政府和轨道交通建设运营主体的各自优势，鼓励市、区采用合作开发模式推进轨道交通场站及周边土地综合开发利用。
第二章 规划编制
第七条 轨道交通场站及周边土地综合开发规划分为综合开发总体策略研究、综合开发规划方案及综合体概念方案三个阶段。
第八条 综合开发总体策略研究由市轨道交通局组织市自然资源局、轨道交通投资建设主体、各区政府共同编制。在轨道交通建设规划阶段同步编制，轨道交通建设规划正式上报前需完成，建设规划已上报但未开展本项工作的应补充研究。综合开发总体策略研究纳入轨道交通建设规划，独立成章，分线路按站点编列项目。
综合开发总体策略研究应与“以公共交通引导城市发展”策略相适应，并通过对轨道交通沿线土地资源调查后明确轨道交通场站及周边土地综合开发重点站点、综合开发用地范围、土地储备范围、开发项目收益估算等。
第九条 对于新建轨道交通项目，在综合开发总体策略研究批复后应立即开展轨道交通场站及周边土地综合开发规划方案的编制工作。
综合开发规划方案由市自然资源局组织编制，通过对轨道交通沿线土地资源筛查进而优化土地使用性质和开发强度，提升土地使用价值和土地开发收益。综合开发规划方案的编制和批复原则上应在轨道交通项目工程可行性研究上报前完成。
第十条 轨道交通场站及周边土地综合开发规划方案主要包括以下内容：
（一）土地利用基础调查。结合站点周边规划路网、自然地理界线、行政界线、地籍权属界线及相关政府部门意见等，调查轨道交通场站及周边土地综合开发范围内土地利用相关情况。主要包括土地利用现状、地震地质情况、建设用地现状、土地权属现状、在建拟建项目情况、国土空间总体规划、开发意愿、“三旧”改造地块标图建库等情况。
（二）开发定位。分析轨道交通沿线各片区的城市功能定位和空间发展重点，合理确定交通功能定位，明确轨道交通场站及周边片区的主要功能构成。
（三）规划范围。统筹轨道交通场站800米半径范围的产业发展、公共服务设施配置、城市生活功能组织等因素，兼顾经济效益与社会效益，依据国土空间总体规划，划定规划范围，明确综合开发范围的核心区。
（四）储备用地规模。科学分析国土空间总体规划确定的建设用地总量、城市基础设施承载力等条件，以及土地利用现状、权属人开发意向、土地收储成本等，合理确定规划范围内具备开发潜力和储备条件的用地。
（五）控制性详细规划及国土空间总体规划调整建议。明确规划范围内用地功能，提出公共服务设施、绿地系统、建设用地强度、道路交通、公交站场、换乘设施、步行系统、地下空间、市政设施调整规划方案、城市设计要求，以及土地利用总体规划调整方案。
（六）交通专项规划。根据站场交通功能定位，结合用地布局，鼓励采用轨道交通出行，对停车配建指标、地面公交站场用地、道路网、步行和非机动车交通设施以及交通组织等做出规划安排，明确道路网密度、交通接驳设施规模及布局要求、步行和非机动车交通设施布局要求等强制性规定。
（七）投资收益测算。根据片区发展定位、可储备用地规模和规划调整建议，测算开发投资金额、土地开发收益及土地收储成本。
（八）实施计划。根据轨道交通线网建设计划，对年度土地储备计划、土地利用规划及控制性详细规划调整、土地供应等具体环节提出时间节点计划。
第十一条 经批准的综合开发规划方案成果是片区控制性详细规划编制（调整）的重要依据。控制性详细规划应在综合开发规划方案审批通过之日起12个月内，以已审批通过的综合开发规划方案为依据，完成编制（调整）及审批工作，特殊情况经市自然资源局同意后可适当延长。依据综合开发规划方案编制（调整）的控制性详细规划，经征求轨道交通投资建设主体意见后报市规委会审议，并报市政府审批。
第十二条 在轨道交通工程可行性研究报告和初步设计阶段同步编制轨道交通综合体概念方案。其中，综合体概念初步方案须在可行性研究报告阶段完成，综合体概念方案须在初步设计阶段完成。
车辆段、停车场、控制中心等设施的综合体项目概念方案由市属轨道交通投资建设主体负责组织编制，其余场点综合体项目的概念方案由沿线各区负责组织编制。概念方案要与轨道交通场站及周边土地综合开发规划方案衔接一致，明确用地范围、建筑规模和整体布局，并就项目用地和建设规模、交通组织、交通衔接等方案进行充分论证。
第十三条 场站综合体概念方案应与综合开发规划方案相互衔接形成整体，满足轨道交通设施建设和交通衔接需求，有条件的轨道交通站场可整合轨道设施、周边建筑及公共用地，充分利用地上、地下空间，实现“零换乘”的目标。场站综合体概念方案主要包含以下内容：
（一）划定用地范围。综合考虑轨道交通设施、控制保护范围、交通衔接工程的用地需求，结合地块实际，合理划定轨道交通场站综合体项目用地范围。其中，车辆段、停车场、控制中心等综合体项目用地范围包含其本体工程以及一定比例周边与其紧密相连且具备整体开发条件的用地。
（二）明确功能布局。明确用地范围内各项功能、布局和组织形式。在优先满足交通功能的基础上，充分挖潜地上地下空间，通过复合设计、立体开发、功能融合的手段提升轨道交通场站综合体项目的城市综合服务功能。
（三）开展建筑设计。明确建筑物的功能布局、建筑规模、控制高度、退缩要求、形态风貌，明确建筑体内部换乘设施（交通核）设计、人车动线组织，选定综合体结构体系，完成盖上盖下建筑主体结构衔接，以及结合轨道交通站点出入口及附属设施设计。
（四）交通衔接设计。优化站点交通功能定位及规模研究，整合轨道交通与公交站场、停车换乘停车场（P＋R）、出租车停靠点等衔接要求，对紧邻用地的城市道路设置提出优化建议，完成区域交通衔接设计。对于多种轨道交通线路换乘的轨道交通站场，可结合交通换乘功能设置广场、中庭或高架平台等空间组织视觉中心，增强交通引导、识别能力。
（五）景观环境设计。对用地范围内景观环境设计提出概念性方案，通过景观升级改造改善城市形象，加强交通引导功能。
（六）主要经济技术指标分析、经济收益测算及项目建设投融资方案研究。
第十四条 车辆段、停车场、控制中心进行上盖综合开发的，为保证盖下轨道交通设施和盖上物业的结构安全、消防安全、使用功能、交通组织、施工预留条件等，综合体概念方案除包含第十三条内容外，还需在初步设计阶段同步开展以下专项研究：
1.上盖开发方案及预留工程方案研究。研究确定盖板具体范围、盖上开发建筑方案、盖上开发结构方案、盖上开发管线综合方案、盖板预留工程方案等。
2.超限设计及审查研究。对包括盖下、盖上建筑的整体进行超限高层建筑抗震设防设计、可行性论证，并按规定报审。
3.上盖开发环境影响评估研究。进行上盖及周边贴邻地块开发方案环境影响评估专题研究，分析环境影响，提出环境保护、减振降噪措施及对策。
4.消防性能化研究。对盖下车辆段、停车场、控制中心及盖上物业进行消防设计、分析研究，提出相应调整方案，确保消防安全性能达到规范要求，通过消防审批部门审查。
5.交通组织设计及交通影响评价研究。进行场内场外、盖上盖下的交通组织设计及评价。
6.盖板设计输入条件研究。通过以上的专题研究，形成专门的盖板设计输入条件，提交轨道交通设计单位进行车辆段、停车场、控制中心和盖板的同步设计。
7.投资分劈方案研究。对车辆段、停车场、控制中心上盖综合开发的同步实施工程，编制投资分劈方案，区分地铁建设和物业开发分别承担的费用。
第三章 规划管理
第十五条 轨道交通场站及周边土地综合开发总体策略研究完成编制后，由市轨道交通局组织专家评审，并报送市政府批复；综合开发规划方案完成编制后，由市自然资源局组织专家评审，并报市城市轨道交通工程项目指挥部（以下简称市指挥部）审议；车辆段、停车场、控制中心等综合体概念方案由市属轨道交通投资建设主体报送市指挥部审查，其余站点综合体概念方案由各区组织审查，报市指挥部备案。
第十六条 经市政府批复同意的轨道交通场站及周边土地综合开发总体策略研究作为轨道交通场站及周边土地综合开发规划方案的技术指导性文件。
第十七条 经市指挥部审议通过的综合开发规划方案成果文件是场站综合体概念方案、控制性详细规划编制（调整）的重要依据，并视同已批复项目建议书。
为有效衔接综合开发规划方案与控制性详细规划，二者可同步编制。
第十八条 经市指挥部审查同意的车辆段、停车场、控制中心等场站综合体概念方案是用地规划条件、土地出让条件的重要依据。
场站综合体概念方案需与控制性详细规划编制（调整）做好衔接。
第十九条 规划编制经费纳入专项财政预算，由规划编制主体列入年度预算，报财政主管部门审批后列入政府年度财政预算，最终纳入轨道交通站点周边土地的开发成本。
第二十条 车辆段、停车场、控制中心实施上盖开发的，原则上应按照站场一体化的要求设置站点。规划编制应坚持地区开发强度向轨道交通场站及其周边地块适度集中，坚持土地集约节约使用原则，适度提高开发强度。
轨道交通停车库、盖上机动车停车库建筑面积和轨道工程的其余配套附属设施不纳入用地容积率指标计算。轨道交通车辆段、停车场、控制中心的盖上、盖下应按功能、空间形态分别明确规划指标。
第四章 土地复合利用与供应方式
第二十一条 参照粤府办〔2018〕36号做法，利用轨道交通项目红线内的用地进行地上、地下空间开发的，在符合规划和轨道设施安全需求的前提下，可按照《佛山市控制性详细规划土地混合使用指引》规定兼容一定比例其他功能，同时允许分层设立建设用地使用权。市属轨道交通投资建设主体依法取得的划拨用地，因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的，可采取协议方式办理用地手续；由政府收回实施开发的，可参照低效用地再开发和“三旧”改造相关政策执行。
第二十二条 利用轨道交通项目红线内的地上、地下空间土地资源进行综合开发的，原则上应与轨道交通项目“同步规划、同步设计、同步实施”。
我市新建轨道交通车辆段、停车场、控制中心等设施，原则上应实施上盖开发，其盖板等同步实施工程（特指与轨道交通设施结构上不可分割、工程上应当统一实施、时序上必须统筹建设的工程），经市指挥部明确后作为一级开发项目，由市属轨道交通投资建设主体负责与轨道交通项目同步设计、同步实施。
同步实施工程资金包括所有因开发引起的同步实施工程及其他新增投资费用和相应的财务成本，经审核后纳入土地一级开发成本。
车辆段、停车场、控制中心用地红线内的土地，涉及集体建设用地转为国有建设用地或新增建设用地的，由属地区政府负责用地报批等事宜。
第二十三条 支持轨道交通投资建设主体利用自有土地、平等协商收购相邻土地、依法取得政府供应土地或与其他市场主体合作，对既有轨道交通场站及周边土地进行综合开发。经政府批准后，自然资源部门依法为轨道交通投资建设主体利用自有土地进行土地产权整合和宗地合并、分拆等提供支持与服务。
第二十四条 轨道交通场站用地及周边综合开发土地采取以下供应方式：
（一）符合《划拨用地目录》的非经营性地上、地下空间，按行政划拨方式供地。
（二）不具备单独开发条件的经营性地下空间，可以协议方式供应。不具备单独开发条件，是指轨道交通设施与其地上、地下空间必须整体规划、一体设计，在结构上不可分割、工程上应当统一实施、时序上必须统筹建设。
（三）不具备单独开发条件地铁结构投影区域内的经营性地上空间采用招标拍卖挂牌方式供应，可将统一联建的轨道交通站场、线路工程及相关规划条件、轨道交通建设要求作为取得土地的前提条件。供应既有轨道交通站场综合开发用地范围内的土地，应将综合开发的规划要求和轨道交通建设要求一并纳入土地供应的前提条件。
（四）具备单独开发条件，与地铁场站有地下连通要求的经营性地上、地下空间，以招拍挂方式公开出让。
第二十五条 市自然资源局会同市轨道交通局对轨道交通场站用地及周边综合开发土地是否具备单独开发条件进行专业论证，经论证确属不具备单独开发条件的地块，须在公众媒体上公示5日，公示期满无异议或异议不成立的，认定为不具备单独开发条件地块。
第二十六条 对以带条件公开招拍挂方式供地的车辆段、停车场、控制中心综合体项目，可以对轨道交通红线外用地进行规划利用，用地规模由市自然资源局根据综合体概念方案结合地块实际情况合理确定。
严格执行国家禁止、限制用地项目目录及相关土地使用标准。对轨道交通车辆段、停车场、控制中心实施地上、地下空间综合开发的，单宗住宅用地规模不得超过300亩。商业商务、住宅等混合用途的土地超过300亩的，如住宅用地规模按照地上住宅建筑面积占地上总建筑面积的比例进行核算后未超过300亩的，整宗土地可以一并出让。
第二十七条 轨道交通场站及周边土地综合开发范围内，应开发及规划需要建设的连通通道穿越市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地的，轨道交通投资建设主体单位可以随项目一并取得连通通道的地下建设用地使用权，连通通道的地下空间可以采用划拨方式供地。已存在权属人的，应取得该权属人的同意。
第二十八条 轨道交通场站及周边土地综合开发用地需要同轨道交通“同步规划、同步设计、同步实施”的零星地块，政府可优先考虑划定保障性住房，土地供应按照现行政策采用划拨方式，由政府委托轨道交通投资建设主体单位负责项目整体规划、设计和实施，以实现土地集约高效利用。
第二十九条 若国有轨道交通投资建设主体通过协议出让的方式获得轨道交通场站及周边土地使用权，并与其他投资主体成立项目公司共同开发的，国有轨道交通投资建设主体应为控股股东。
第五章 土地储备及收益管理
第三十条 轨道交通场站及周边土地综合开发用地应纳入土地储备计划管理。经市政府批复的轨道交通场站及周边土地综合开发总体策略研究应作为编制年度土地储备计划的重要依据，市自然资源局依据综合开发总体策略研究及综合开发规划方案划定土地储备范围。
轨道交通停车场、车辆段、控制中心等设施综合开发土地由市纳入年度储备计划，除市收储用地以外，综合开发范围内土地按照属地管理原则由各区征收后移交市土地储备中心，其余轨道交通站点综合开发用地按现行政策执行。
土地储备机构要结合地块摸查情况制订土地储备补偿方案，方案要充分运用征收储备和城市更新改造政策，充分考虑综合开发对政府及土地权属人的利益共享。市、区统筹协调落实轨道交通场站及周边土地综合开发的各类用地指标，优先满足开发需求。
第三十一条 轨道交通停车场、车辆段、控制中心实施综合开发的，其出让收入扣除土地收储等必要成本和国家、省规定的刚性计提后，提取一定比例列入城市轨道交通专项资金。
第六章 保障机制
第三十二条 充分发挥市指挥部办公室下设的TOD综合开发专责小组职能，牵头研究制订轨道交通场站及周边土地综合开发有关政策和管理制度，协调解决综合开发项目推进过程中遇到的问题，督促各区按计划做好土地收储和地块出让等工作。
第三十三条 为加快推进轨道交通场站及周边土地开发项目落地，尽早形成示范效应，优先以我市第二轮建设规划线路和三龙湾核心启动区轨道交通场站及周边土地项目作为试点，先行先试。
第三十四条 为保障综合开发用地，市自然资源局应在综合开发总体策略研究批复后会同市轨道交通局及时划定轨道交通站场周边土地控制范围。
对于土地控制范围内确需建设的其他非轨道工程项目，各区、市相关部门应严格按照《佛山市人民政府关于印发佛山市城市轨道交通管理办法的通知》(佛府〔2013〕60号)规定，做好工程审批许可、项目实施等各阶段的轨道交通保护工作。
第三十五条 本办法由市轨道交通局会市自然资源局负责解释。
第三十六条 本办法自印发之日起试行。试行期为3年。