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2020年城市轨道交通TOD监测月报（4月）
本月，全国轨道交通TOD快速发展，深圳轨交获批，国家层面政策密集出台，TOD土地交易市场回暖，项目稳步推进。
在轨交获批方面，深圳轨道交通获批76公里，自2018年8月份至今全国新获批城市轨道交通建设规划累计里程达到2026.1公里。
在政策动态方面，国家提出以轨道交通为重点健全都市圈交通基础设施，并首次明确智能交通属于“新基建”范围，此外《长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划》出炉。
在土地成交方面，本月TOD土地成交8幅，集中在佛山、广州、青岛和东莞四个城市，土地成交面积74.7万㎡，环比增加7%，土地市场回暖。
在项目动态方面，深圳龙岗首个TOD旧改项目规划草案公示，上海万科天空之城四期开盘售罄。
一
轨交获批
▍深圳轨道交通获批76公里，全国新一轮获批累计达2026公里
自2017年8月包头地铁事件叫停后的一年时间，发改委对地铁审批门槛严格把关。直至2018年7月13日，国务院办公厅印发《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，调整了城市轨道交通建设申报条件。
自此，发改委自审批叫停以来，于2018年8月首次批复了苏州轨道交通建设，随后密集批复了重庆、沈阳、杭州、济南、长春、上海、武汉等多个城市的轨道交通建设规划。这一轮审批自2018年8月份至今全国新获批城市轨道交通建设规划累计里程达到2026.1公里。
其中，2020年4月，深圳轨道交通第四期建设规划调整获发改委批复，获批里程76公里。
4月10日，国家发展改革委网站公示《关于调整深圳市城市轨道交通第四期建设规划方案的批复(发改基础〔2020〕484号)》。批复文件显示，为建设中国特色社会主义先行示范区、支持重点区域开发建设、优化城市交通出行结构、缓解交通拥堵，原则同意对《深圳市城市轨道交通第四期建设规划（2017-2022年）》（简称《规划》）方案进行适当调整。批复包含3号线四期、6号线支线二期、12号线二期、13号线二期（含北延段、南延段）、16号线二期、7号线二期、8号线三期、11号线二期、20号线一期等9条线路，总长约75.93公里，总投资约914.48亿元。
批复文件还提到：加强城市轨道交通与深圳宝安国际机场等主要交通枢纽的衔接，做好换乘设计。统筹城市轨道交通与高速铁路、城际铁路等规划建设，深入研究站点枢纽综合开发，做好站点与周边客流密度较大的商城、社区、学校等的衔接，科学合理布设出入口，提升旅客出行安全性、便捷性，提高土地综合开发效益。
点评：
《深圳市城市轨道交通第四期建设规划（2017～2022年）》已于2017年7月得到发改委批复。此次调整内容主要对6号线支线、12号线、13号线、14号线、16号线的线路和站点等进行了优化，同时增加了3号线四期、7号线二期、8号线三期、11号线二期、20号线一期等5条线路。此外项目资本金比例由50%调整为不得低于40%，由深圳市及相关区县财政资金解决，资本金以外资金采用银行贷款等融资方式解决。可见由于今年受疫情影响，政府财政资金大幅下滑，而地铁建设资金对政府的财政压力较大，减少政府投入规模，调动社会资本是未来一段时间的主要趋势，而文件中还特别提到要深入研究站点枢纽综合开发，通过TOD站点综合开发也能够对轨道交通建设资金作为重要反哺。
二
政策点评
提出以轨道交通为重点健全都市圈交通基础设施
▍发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》
4月9日，国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，提出提高农业转移人口市民化质量、优化城镇化空间格局、提升城市综合承载力、加快推进城乡融合发展等重点任务。在优化城镇化空间格局方面，提出：大力推进都市圈同城化建设。深入实施《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，建立中心城市牵头的协调推进机制，支持南京、西安、福州等都市圈编制实施发展规划。
以轨道交通为重点健全都市圈交通基础设施，有序规划建设城际铁路和市域（郊）铁路，推进中心城市轨道交通向周边城镇合理延伸，实施“断头路”畅通工程和“瓶颈路”拓宽工程。支持重点都市圈编制多层次轨道交通规划。
点评：
2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，也是为“十四五”发展打好基础的关键之年。在新冠疫情影响下，新基建被提到新的高度，而轨道交通建设作为新基建的重要组成，将拉动投资影响消费，成为新一轮中国经济发展的动力。轨道交通建设是加快城市群人口流动的重要载体，是促进都市圈同城化建设的核心，是新型城镇化圆满收官的必要条件。可以预见今年将是轨道交通建设大年，相关产业链发展空间值得期待。
▍发改委出台《促进枢纽机场与轨道交通互联互通的意见》
4月17日，国家发改委发布《促进枢纽机场联通轨道交通的意见》（简称《意见》），提出加强枢纽机场与轨道交通的互联互通是扩大机场辐射范围，提升航空服务水平和枢纽运营效率，加快构建现代化综合交通运输体系，推动基础设施高质量发展的重要举措。《意见》从总体要求、强化规划引导、加强建设协作、提升运营水平、保障措施五个方面提出了指导意见。在强化规划指引方面，《意见》提出要积极做好顶层统筹，暂不具备条件的要预留好建设用地和空间。在保障措施方面，要拓宽轨道交通投融资渠道，探索政府和社会资本合作模式，充分发挥市场机制作用吸引社会资本。鼓励采用机场公司、航空公司入股等多种方式参与轨道交通建设和运营，发挥综合交通多元主体组团效应。此外，《意见》列出11个重点项目清单。
点评：
当前，我国枢纽机场陆续实施改扩建工程，干线铁路、城际铁路和城市轨道交通也在加快建设，为枢纽机场联通轨道交通创造了机遇和条件。《意见》列出了11个重点项目，后续城市将以这些项目为契机，有力有序推进枢纽机场与轨道交通有效联通。
▍发改委首次明确“新基建”范围，智能交通明确在内
4月20日，在国家发改委例行新闻发布会上，发改委创新和高技术发展司司长伍浩表示，初步研究认为，新型基础设施是以新发展理念为引领，以技术创新为驱动，以信息网络为基础，面向高质量发展需要，提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系。
伍浩介绍，新型基础设施主要包括3个方面内容：信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施。融合基础设施主要是指深度应用互联网、大数据、人工智能等技术，支撑传统基础设施转型升级，进而形成的融合基础设施，比如，智能交通基础设施、智慧能源基础设施等。
下一步，国家发展改革委将联合相关部门研究出台推动新型基础设施发展的有关指导意见，以提高新型基础设施的长期供给质量和效率为重点，修订完善有利于新兴行业持续健康发展的准入规则。强化部门协同，通过试点示范、合规指引等方式，加快产业成熟和设施完善。
点评：
初级工业化的经济体经济增长主要依靠资本积累，发达经济体的发展源于生产率的提高。目前中国经济动能正在向后一阶段转换，新基建能够适应中国社会主要矛盾转化和中国经济迈向高质量发展要求，能更好支持创新、绿色环保和消费升级，在补短板的同时为新引擎助力，这是新时代对新基建的本质要求，这是新基建与传统基建最大的不同。智能交通基础设施相比传统交通基础设施，前者运用信息化、智能化手段，拉动经济的乘数效应更大，不但推动投资和生产，更加促进消费和内需。故传统轨道交通领域应积极转型，向智能交通基础设施发展。
▍国家标准《城市轨道交通运营技术规范》获批发布
4月23日，国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会发布2020年第4号国家标准公告，上海申通地铁集团主编的《城市轨道交通运营技术规范》（GB/T 38707-2020）（以下简称《技规》）获批发布。
《技规》共分总则、线路路基与轨道、建筑、结构、供电系统、通信系统、信号系统、综合监控系统、车站机电设备、车辆及车辆基地、运营管理要求11个部分，适用于地铁、轻轨规划建设阶段的需求管理和运营技术管理。
《技规》将于今年10月1日正式实施。它的实施将统一城市轨道交通设施设备技术要求和运营企业作业规范，指导运营企业更好地开展运营管理工作，进一步提升城市轨道交通运营技术水平、推进行业进步，为人民群众出行提供更加安全优质的服务。
点评：
这是城市轨道交通运营企业从运营需求角度出发编制的综合性技术规范，它的获批发布标志着城市轨道交通行业的运营技术管理有了科学依据，标志着作为主编单位的申通地铁集团的行业影响力得到了进一步提升。
▍发改委印发《长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划》
4月27日，国家发改委、交通运输部印发《长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划》，提出到2025年基本建成“轨道上的长三角”。规划提出以轨道交通为骨干构建一体化设施网络，以轨道交通为骨干，公路网络为基础，水运、民航为支撑，即以上海、南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波等为主要节点，构建对外高效联通、内部有机衔接的多层次综合交通网络。第一层，打造多向立体、内联外通的大能力快速运输通道，统筹优化干线铁路、高速公路、长江黄金水道等内河航道、港口、机场布局，实现与国际、国内其他经济板块高效联通。第二层，构建快捷高效的城际交通网，依托快速运输通道，以城际铁路、高速公路、普通国省道等为重点，实现区域内部城际快速直连。第三层，建设一体衔接的都市圈通勤交通网，围绕上海大都市圈和南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波都市圈，以城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通、城市快速路等为骨干，打造都市圈1小时通勤圈。
点评：
交通一体化是城市群协同发展的基础和先导，城际轨道交通是提高城市群内轨道交通通勤化水平的重要载体。其中南通、常州、湖州一跃进入上海半小时经济圈，特别是南通得益于沪通铁路一期二期，到上海的时间缩短了4个半小时以上，一跃进入上海半小时通勤圈。南通可以说是受长三角交通一体化利好最大城市，这也是近期南通土地市场拍卖较热的原因。
三
土地成交
本月TOD土地成交8幅，集中在4城
4月份，据不完全统计，全国共有佛山、广州、东莞和青岛4个城市成交TOD地块8幅，环比降低11%；成交土地面积74.7万㎡，环比增加7%。今年1月至4月，全国重点城市累计成交TOD地块22幅，成交土地面积178万㎡。
▍中交65亿夺佛山桂城林岳车辆段TOD地块，溢价68.3%
4月9日上午，中交、中海、保利、绿城、时代、华发6个开发商经过多轮竞逐，由中交城市投资控股有限公司以总价65.65亿（含13亿车辆段建设费），竞得林岳车辆段TOD综合开发项目的商住地，成交楼面价为14869元/㎡，溢价68.3%。本宗地块位于南海区桂城街道林岳大道南侧、广珠西线东侧地段，所在地块是佛山市城市轨道交通2号线一期工程林岳车辆段TOD综合开发项目，是佛山在建轨道交通项目中占地面积和投资规模最大的施工节点。
规划文件显示，项目出让范围为A区、C区的国有建设用地使用权，B区为划拨国有建设用地使用权，规划总用地面积为259347.37㎡。
A区为配套停车场、城市道路用地；
B区为地铁二号线林岳车辆段，不纳入出让范围；
C区为上盖物业开发层，土地性质为居住兼容商业、中小学、公园绿地。
其中，地块住宅计容建筑面积不大于457500㎡，商业计容建筑面积不大于26100㎡，合计计容面积483600㎡。本次出让地块规定不准在商业服务业设施用地及配套建筑内建设服务型公寓、公寓式办公、酒店式办公等居住形式用房。
点评：
林岳西车辆段TOD项目位于佛山市南海区三山新城，南海新交通一号线与佛山地铁2号线交汇于此，并可快速通达枢纽核心广州南站，先天优势较为明显。出让地块计容面积48万㎡，拟建成全市规模最大的TOD综合体，以住宅为主，商业占比约5%，成交楼面价为14869元/㎡。地块所在三山板块现阶段新房存量告急，主要以二手项目为主，保利、龙光两房企新盘届时入市价格预计接近3万元/㎡，广州客户因区位间通勤距离短对三山板块可谓青睐有加。据不完全统计，目前佛山TOD项目共7在建+2规划，主要集中在“万保碧”三个在TOD领域布局广泛的标杆房企，而中交之前已与保利合作开发禅城首个TOD项目（绿岛湖TOD），此番成功落子三山持续扩张着此领域的版图。
▍广州地铁底价43.17亿获槎头站场站综合体地块
4月13日，广州白云区地铁13号线二期槎头站场站综合体地块进行线上竞价，最终报价人为广州地铁集团有限公司，报价为底价43.17亿元。该地块的用途为二类居住用地兼容商业设施、商务设施、行政办公、城市轨道交通以及防护绿地用地（R2/B1/B2/A1/S2/G2），宗地面积76821㎡（可建设用地面积67915㎡），计算容积率建筑面积≤245290㎡。
地块挂牌起价43.17亿元，设定最高限制地价约为62.6亿元，竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人。当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞企业自持商业商务建筑面积，当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房建筑面积为100%后，采用摇号方式确定竞得者。
出让条件中要求，竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验；且该竞买人（或其全资子公司）须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。
点评：
槎头站场站综合体拥有三条地铁线，槎头站是广州地铁十三号线、十二号线与佛山地铁八号线的换乘站，交通极其便利。同时槎头站位于珠江西航道以东，东侧为规划黄金围大道，北侧为广海路，兼具一线江景和便利交通。地块规划计容建面24.5万㎡，住宅及公建配套15.4万㎡，商业/商务8.8万㎡，扣除3500㎡无偿移交面积后的楼面价17855元/㎡。目前，地块周边二手楼盘均价约3万元/㎡。此次槎头站场站地块，为广州今年首幅TOD综合体地块，也是广州有史以来的第8个TOD综合体。
▍青岛地铁底价获即墨、西海岸两大产业园区四幅地块
4月17日，青岛地铁资源开发公司1.17亿元底价竞得即墨城轨配套基地金泉一路以东、红星一路以北两宗地块。YJ20-53、YJ20-54两宗土地占地面积66亩，总建筑面积约为7万平方米，将打造宜居宜业的高品质住宅,切实提升产业园区整体配套水平。
4月21日，青岛地铁润置投资有限公司以3.16亿元底价竞得西海岸国际海洋智区飞宇路以西、盛海路以南两宗地块。项目地处青岛西海岸新区海洋高新区核心位置，位于琅琊台南路东侧，地铁13号线盛海路站和大珠山站之间，地理位置优越，区位突出，用地面积约74亩，总建筑面积约11万平方米,将打造成低密度高品质住宅。
点评：
近年来，青岛地铁深度结合TOD开发理念，依托自身产业和市场优势，先后规划推动西海岸国际海洋智区、即墨城轨配套基地、城阳创新产业园三大产业园区。此次即墨、西海岸两大产业园区相继成功获取土地，是青岛地铁集团在疫情之下逆势而上的有力体现。总投资300亿元的国际海洋智区由青岛地铁资源开发有限公司、华润置地控股有限公司合作投资，依托13号轻轨线打造TOD产业小镇，按照产城融合理念，推进产业和城市建设，打造集海洋智慧产业、商务、商业、生活全业态融合项目。此次拿地的青岛地铁润置投资有限公司由青岛地铁资源开发有限公司、超智资源有限公司、中城润岛科技（深圳）有限公司、青岛中嘉建设集团公司、北京润置商业运营管理有限公司（华润置地控股有限公司100%投资）共同投资成立，占股比例分别为45:40:7:7:1。
▍龙湖联合金地32亿元底价获东莞茶山44万㎡TOD地块
4月24日，备受关注的茶山巨无霸TOD地块被东莞市嘉悦房地产开发有限公司（龙湖与金地联合成立），以底价32.1299亿元拿下，跻身东莞总价前三地块。该地块占地面积139677.76㎡，容积率2.49-5.16，总计容建面442792㎡，起始总价321299亿元，起拍楼面地价7256元/㎡，最高楼面限价10676元/㎡。地块须无偿配建5650平方米15班幼儿园和社区服务设施，除去配建，起拍可售楼面价7350元/平米，最高可售楼面限价达10814元/㎡。值得注意的是，宗地权利人须自持宗地商业用房计容建筑面积10万平方米。
点评：
该宗地毗邻东莞火车站，地下空间预留与地铁始发站联通的接口，交通相当便利，通过地铁2号线可达城区、厚街、虎门或换乘莞惠城轨、穗莞深城轨等其他轨道，通过东莞火车站轻松前往广深。该宗地所处的松山湖片区茶山镇，近两年推出地块不多，去年无成交记录，2018年成交两宗商住地楼面价在10871-12766元/㎡。该宗地规划建筑面积约44万㎡，商住比约39：61，成交楼面价为7256元/㎡，自持商业计容建筑面积10万平方米。竞得企业东莞市嘉悦房地产开发有限公司由龙湖和金地共同合资成立，占股比例分别为58%、42%。龙湖与金地此次联合，旨在结合双方优势，共同打造集商业、住宅、写字楼为一体的大型TOD综合体，提升周边乃至东莞的城市品质。该大型综合体的建成，将建成华南首个“龙湖天街”。近两年，东莞成立了轨道交通建设及TOD开发领导小组，提出“城市品质提升要以城市更新和TOD开发为着力点”，TOD多次被写入城市规划建设当中。在建设轨道交通的基础上，东莞大力推进虎门高铁站、东莞西站和东莞火车站等3个轨道交通TOD重要试点建设，期待东莞TOD标杆项目早日入市。
▍万科联合深铁51.8亿元获佛山三山新城香港城TOD地块
4月27日，万科企业+深圳地铁联合体以总价51.8亿元（加地上建筑物转让款7.96亿元）拿下佛山南海三山新城香港城TOD地块，扣配建楼面价约12168元/㎡。根据出让条件规定，该地块至少将3万㎡住宅建筑面积销售给港澳居民。
该地块为南海区三山新城“香港城”地块，曾于2019年10月19日挂牌，后于11月15日撤销，此次重新挂牌，起拍价从480815万元下降91355万元至389460万元，楼面价从10000元/㎡下降至8100元/㎡，竞拍方式由“限地价+竞自持”方式变为增价方式进行报价，即价高者得确定竞得人。
地块具体位于佛山市南海区桂城街道泰山路西侧、广珠西线东侧、贵广高铁以南、环岛南路北侧地段，占地面积为178079.76m2。地块将分ABC三区进行建设，A区（车辆段上盖范围）:123103.99平方米，B区：20643.67平方米;C区：34332.10平方米，容积率≤2.7;建筑密度≤35%;绿地率≥30%。
点评：
从交通来看，地块为南海新交通三山新城北站上盖，南海新交通项目起点（虫雷岗站）与广佛线换乘，终点于2号线（在建）林岳西站换乘，4站可达广州南站，交通便捷。从配建要求来看，除了常规的教育、社区、公交配套外，竞得人需要支付近8亿元建设费（包括二层车库、消防车道、塔楼基础、首层用房盖板），同时建设3条人行天桥，以实现三个地块与地铁站及周边道路的互联互通。从产业要求来看，竞得人需划分至少3万㎡住宅销售给港澳居民，引入香港产业元素，同时引入香港教育培训机构、港式医疗中心等。项目最高计容建面48万㎡，住宅占比约70%，扣除配建后的楼面价约12168元/㎡，目前项目在售新盘均价在2.5万元/㎡。此次万科联手深圳地铁，是深铁成为万科第一大股东以来的首次合作，万科已在佛山布局十几年，打造了佛山首个TOD项目（地铁3号线美旗站上盖万科天空之城），而深圳地铁是国内最早学习香港并实践“地铁+物业”的企业。
四
项目动态
深圳首个TOD旧改项目规划公示，
上海万科天空之城四期开盘售罄
▍深圳首个TOD旧改项目规划公示
4月24日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局网站公示了《龙岗区平湖街道平湖旧墟镇片区（GX04）重点城市更新单元规划（草案）》。文件显示：龙岗区平湖街道平湖旧墟镇片区（GX04）重点城市更新单元于2018年1月经市政府批准列入深圳市重点城市更新单元计划，现该更新单元规划（草案）已经龙岗区城市更新领导小组2020年第2次工作会议审议并获原则通过，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《深圳市城市更新办法实施细则》以及《市规划国土委关于印发〈城市更新单元规划审批操作规则〉的通知》（深规土〔2013〕786）的规定，现予以公开展示。
项目位于平湖街道中心，东临平湖大街，西临上大街，南临守珍街，北邻平龙路。更新单元用地面积216388.6平方米，拆除范围用地面积202083.9平方米，开发建设用地面积106622.8平方米（含划入零星用地3000平方米），规划容积862230平方米，其中住宅463000平方米（含公共租赁住房85870平方米），商业、办公及旅馆业建筑336930平方米（含商业文化设施18320平方米，母婴室740平方米，社区菜市场500平方米），地下商业29470平方米，公共配套设施（含地下）32830平方米。另配建社区体育活动场地占地面积4500平方米。
点评：
该项目是龙岗区首个重点城市更新单元，同时也是龙岗首个以TOD模式开发的旧改，有5条轨道交通在此汇聚，包括广深铁路（已运行）、地铁10号线（在建）、深惠城际线（规划中）、地铁17、18号线（规划中）。该项目计容建面86.2万m2，其中住宅46.3万m2，商办33.7万m2，集超高层住宅、公租房、高端写字楼、九年制学校以及商业文化设施于一体，由深圳最大的国企深圳特发集团主导开发建设。
▍上海万科天空之城四期「光之丘」开盘售罄
4月21日，上海万科天空之城四期「光之丘」开启认筹，之前认筹率达到115%，并于4月30日开盘售罄。首批推售5幢共272套取证房源，主力户型：110㎡3房、135㎡3+1房、160㎡4房，均价58600元/㎡。
万科天空之城依托17号线徐盈路站点作为核心开发，项目整体东起徐盈路、西临徐乐路、南侧为诸陆西路、北侧为规划尚涵路。总占地约30万㎡，总建筑面积约80万㎡，是万科打造的集商住办一体的TOD4.0全新升级产品。项目规划有住宅、商业、办公、会所、幼儿园等多重业态，共分为四期开发。
「光之丘」位于天空之城百万方大盘的正中心，是天空之城TOD最核心的地块，也是整个天空之城项目的最后一期。项目占地3.6万㎡，容积率1.74，建筑面积6.3万㎡，住宅户数494套，绿化率约45%。住宅全区人车分流，地下车位总数675个。
点评：
上海万科天空之城作为上海乃至全国TOD标杆项目，是申通地铁与万科打造的集商住办一体的TOD4.0全新升级产品。该项目以地铁停车场和地铁站为核心，从设计之初到开发建设，始终贯穿着TOD理念，住宅、商业、办公等因公共交通融合在一起，公共配套全部对外开放，引入纽约高线公园和15分钟步行圈理念，为区域内的人群演绎着千变万化的生活场景，是上海西部地区最具影响力的楼盘之一。
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