成都市人民政府办公厅关于印发成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法的通知

                                   签发时间：2021-06-04                                   生效时间：2021-06-04

各区（市）县政府（管委会），市政府各部门：　　
《成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法》已经市政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。　　

 

成都市人民政府办公厅
2021年6月4日

成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法

　　为贯彻落实市委十三届八次全会精神，创新片区综合开发方式，践行城市综合开发运营理念，高效推进轨道交通场站及周边土地综合开发工作，促进土地节约集约高效利用，实现轨道交通引领城市发展新格局，重塑城市经济地理，根据《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）等文件精神，结合成都实际，制定本办法。　　
一、加强用地统筹管理　　
（一）轨道交通场站综合开发用地是指以轨道交通站点为中心，一般站点半径500米、换乘站点半径800米范围内，以及车辆基地本体及周边不低于基地本体面积2倍的开发用地。　
　（二）全市轨道交通场站综合开发用地共涉及695个站点、90个车辆基地。其中105个轨道交通站点及90个车辆基地（具体场站将根据轨道交通线网规划及优化情况进行动态调整）的综合开发由市政府统筹安排，其余综合开发由区（市）县政府（管委会）统筹安排。　
　（三）区（市）县政府（管委会）、成都轨道集团应按照“无策划不规划”原则开展轨道交通场站综合开发项目策划，在充分遵循商业逻辑基础上，结合片区产业定位，布局多元消费业态，科学合理确定项目范围内的商业、居住、公共服务设施等业态布局和用地比例。由市政府统筹安排的轨道交通场站综合开发项目，商业占比原则上不突破市级行业主管部门研究确定的执行基准值。产业功能区内的商业用地和商业兼容用地，商业建筑面积持有比例不低于计容商业总建筑面积的50%（地下商业建筑面积纳入商业建筑面积持有比例计算），五城区及成都高新区产业功能区外的，持有比例不低于35%；其余区（市）县产业功能区外的，持有比例由属地政府按照相关规定自主制定并实施；持有的商业物业在宗地出让年限内可自持或整体有条件转让（其中宗地地下商业原则上全部自持，保障民生的生活性服务业不可分割），转让时应明确由受让方履行宗地原产业及商业物业持有的相关约定。　
　（四）轨道交通场站综合开发范围内的土地在供应前，须完成轨道交通场站一体化城市设计并落实相应控规调整。区（市）县政府（管委会）、成都轨道集团要严格落实项目策划理念，按照策划方案开展轨道交通场站一体化城市设计。市政府统筹安排的轨道交通场站综合开发项目，由成都轨道集团会同相关区（市）县政府（管委会）编制轨道交通场站一体化城市设计方案，由市规划和自然资源局组织审查。其中城市级站点由市城乡规划委员会审定，区域级、组团级、社区级站点由市规划和自然资源局审定。区（市）县政府（管委会）统筹安排的轨道交通场站综合开发项目，由相关区（市）县政府（管委会）编制轨道交通场站一体化城市设计方案，并按有关规定分级组织审查。其中城市级站点由市城乡规划委员会审定，区域级站点由市规划和自然资源局审定，组团级和社区级站点由相关区（市）县政府（管委会）审定后报市规划和自然资源局备案。轨道交通场站一体化城市设计成果及相关技术要求需纳入拟上市宗地规划、建设条件。　　
城市级站点开发建设用地容积率指标以城市设计方案合理性确定；区域级、组团级、社区级站点在落实轨道交通场站一体化城市设计，地上地下空间统筹规划实施，并配建必要的轨道交通配套设施的情况下，其100米范围内开发建设用地容积率指标可在现有规划管理技术规定基础上适当上浮，区域级站点上浮比例不超过20%，组团级、社区级站点上浮比例不超过10%，并结合轨道交通场站一体化城市设计确定地块具体容积率指标。　　
（五）市政府统筹安排的轨道交通场站综合开发项目，由成都轨道集团会同区（市）县政府（管委会）、相关土地提供方于每年6月底前编制下一年度实施计划；区（市）县政府（管委会）统筹安排的轨道交通场站综合开发项目，由区（市）县政府（管委会）编制年度实施计划。实施计划由成都市轨道交通建设和TOD综合开发领导小组（以下简称领导小组）审定。实施计划涉及的用地由市规划和自然资源局负责纳入全市年度经营性建设用地供应计划，区（市）县政府（管委会）和相关土地提供方按计划做好土地供应工作。　　
（六）市政府统筹安排的轨道交通场站综合开发项目，土地供应前，区（市）县政府（管委会）和相关土地提供方应书面征求领导小组办公室（市住建局）意见，不得擅自组织出让。　　
二、实行多种供地方式　
　针对轨道交通场站综合开发利用的不同要求，采取分类供地方式，满足不同用地需求。　　
（一）对符合《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）的非经营性地上、地下空间，包括车辆基地本体工程、轨道交通站点本体工程以及涉及轨道交通场站的交通衔接设施、环境建设项目或便民服务设施等轨道交通的附属配套工程，按行政划拨方式供地。　
　（二）对市政府统筹安排的轨道交通场站综合开发项目按以下方式供地。　
　1．不具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地　　
（1）不具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地，是指毗邻城市轨道交通设施，与轨道交通设施紧密相连，地上地下互联互通，须与轨道交通设施整体规划、一体设计、统筹建设的开发用地。　　
（2）由领导小组办公室（市住建局）牵头组织对不具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地进行论证，出具论证意见。　　
（3）不具备单独规划建设条件须整体或分层开发建设的轨道交通场站综合开发用地，依法按招标、拍卖、挂牌方式公开出让。竞买人须具备轨道交通线路建设运营能力，领导小组办公室（市住建局）负责对竞买人资格进行核实，出具核实意见。拍卖方式出让土地的，可不限制竞买人报名数。宗地物业有销售、转让要求的，土地起始（叫）价按不考虑轨道交通因素的宗地评估价（含持证准用价款）确定。住宅类轨道交通场站综合开发用地起始（叫）价原则上按不考虑轨道交通因素的宗地评估价，且不低于宗地所在地级别同类型用地基准地价的70%确定；商业服务业类轨道交通场站综合开发用地，商业建筑面积持有比例不低于70%的，起始（叫）价可按不考虑轨道交通因素的宗地评估价的70%，且不低于宗地所在地级别同类型用地基准地价的70%确定。　
　（4）不具备单独规划建设条件须整体或分层开发建设的轨道交通场站综合开发用地，涉及不同规划用地性质的，可整体出让。　
　2．具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地　　
（1）具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地，是指已完成项目策划和轨道交通场站一体化城市设计，实施轨道交通站点与周边地块通道建设及接口预留，实现宗地与轨道交通工程地上地下互联互通后，可单独规划建设的开发用地。　
　（2）由土地整理业主出资实施并完成轨道交通场站综合开发范围内的征地拆迁、管线迁改、公建配套设施建设、文物勘探等土地上市前期工作。　
　（3）由属地规划和自然资源主管部门对轨道交通场站综合开发范围内拟上市的宗地进行拆迁补偿安置事项审查和拆迁补偿事项核查，报市规划和自然资源局（市征地事务中心）复审后出具符合土地上市要求的审查意见。土地按不考虑轨道交通因素进行首次评估，市财政局以首次评估价为基数，按相关规定核定市级财政与土地整理业主的分配金额。　　
（4）土地整理业主完成土地上市前期工作后，成都轨道集团与土地整理业主签订工作协议，实施轨道交通互联互通配套工程建设，办理土地上市前置手续。　　
（5）拟上市宗地原则上应在签订工作协议后6个月内完成上市出让工作（发布出让公告），未按期完成上市出让工作的，成都轨道集团负责向土地整理业主支付资金利息。计息时间从签订工作协议后第7个月起到发布出让公告当日，计息基数为市财政局核定的土地整理业主应分配的金额，利率按公告当日的1年期贷款市场报价利率执行，超过12个月发布土地出让公告的，利率从第13个月起上浮5%。　　
（6）具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地土地起始（叫）价原则上按不低于宗地评估价确定，宗地评估时应考虑轨道交通因素。　
　（7）具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地出让后，土地出让收入缴入市财政土地收入专户，市财政局以首次评估价为基数，将土地整理业主的分配金额补助给区（市）县财政，或直接核拨相应整理成本给土地整理业主；实际成交价与首次评估价的差额扣除中央、省规定的计提项目，安排互联互通建设相关成本费用后，全额用于轨道交通建设、运营和轨道交通场站综合开发。　
　3．车辆基地综合开发用地　　
（1）由成都轨道集团会同区（市）县政府（管委会），结合轨道交通建设时序及车辆基地周边土地资源实际情况，按照车辆基地本体工程用地以及周边不低于本体工程用地规模2倍的开发用地的原则，提出车辆基地综合开发用地范围建议方案，由领导小组审定。市规划和自然资源局、区（市）县政府（管委会）对综合开发范围内土地资源实施管控。　
　（2）车辆基地本体用地按照盖上盖下不同用途采取分层供地。盖下车辆基地本体工程用地按行政划拨方式供地。上盖综合开发用地以拍卖、挂牌方式公开出让。车辆基地为综合开发实施预留条件引起的新增投资（含设计、建设、资金成本等）纳入上盖综合开发用地土地整理成本。土地出让收入缴入市财政土地收入专户，扣除中央、省规定的计提项目和轨道交通建设资金后，全额安排给成都轨道集团。　　
（3）车辆基地上盖及周边综合开发用地按照不具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地出让程序供地。　　
（三）区（市）县政府（管委会）统筹安排的轨道交通场站综合开发项目用地按拍卖、挂牌方式公开出让。城市级、区域级、组团级和社区级站点的综合开发项目，须向成都轨道集团无偿移交一定体量商业物业作为轨道交通配套设施持有运营，地下站点优先移交地下商业物业，其中城市级站点移交建筑面积不低于1500平方米，区域级站点移交建筑面积不低于1000平方米，组团级、社区级站点移交建筑面积不低于500平方米。移交的商业物业须紧临轨道站点或与轨道站点直接连接的通道，由属地政府商成都轨道集团拟定商业物业无偿移交方案，报领导小组办公室（市住建局）审定后纳入土地出让方案，并在《国有建设用地项目履约协议书》中予以明确。　　
三、强化保障措施　　
（一）加强组织领导。各级各部门要充分认识轨道交通场站综合开发工作的重要意义，高度重视我市轨道交通场站综合开发工作，密切配合、通力协作、形成合力，确保项目顺利实施。　　
（二）严格考核工作。将轨道交通场站综合开发工作纳入市政府目标绩效考核内容，严格考核工作，确保取得实效。　　
四、其他　　
本管理办法自2021年7月7日起施行。有效期5年。《成都市人民政府办公厅关于印发成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法（试行）的通知》（成办函〔2019〕54号）同时废止。

《成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法》政策解读

一、起草背景
　　2019年4月，《成都市人民政府办公厅关于印发成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法（试行）的通知》（成办函〔2019〕54号）进一步细化明确了市、区（市）县两级分别统筹安排的轨道交通场站综合开发项目用地管理政策，该文件有效期2年，将于2021年4月30日到期。
　　按照市委市政府主要领导关于创新轨道交通场站综合开发项目土地供给方式的要求，为实现我市轨道交通场站综合开发效益最大化、开发收入反哺轨道交通建设的目标，在研究总结近3年来轨道交通场站综合开发实操经验基础上，进一步优化工作程序、机制，形成“两次整理一次出让”供地模式。修订形成本《成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法（送审稿）》（以下简称《管理办法》）。
　　二、主要内容
　　《管理办法》分为加强“用地统筹管理、实行多种供地方式、强化用地保障措施、其他”四部分内容，明确了全市轨道交通场站综合开发用地的管理办法、供地方式，并提出了具体的工作指引和要求。
　　（一）加强用地统筹管理。主要明确了市、区（市）县两级统筹安排的轨道交通场站综合开发项目范围划分、项目策划、轨道交通场站一体化城市设计编制及审查、年度实施计划编制及审查等内容。
　　区（市）县政府、成都轨道集团严格落实项目策划理念，按照策划方案开展轨道交通场站一体化城市设计，科学合理确定各能级站点范围内的商业、居住、公共服务设施等用地比例。进一步明确了市政府统筹安排的轨道交通场站综合开发项目商业占比、商业物业资产持比例及转让要求等相关规定。市政府统筹安排的轨道交通场站综合开发项目的一体化城市设计方案由市规划和自然资源局组织审查。其中城市级站点由市城乡规划委员会审定，区域级、组团级、社区级站点由市规划和自然资源局审定。切实解决因各方意见不一致，反复调整、推进不畅等情况，提高轨道交通场站一体化城市设计及控规调整工作效率。
　　（二）实行多种供地方式。针对轨道交通场站综合开发利用的不同要求，采取差别化的供地方式，满足不同用地需求。
　　1．对符合《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）的非经营性地上、地下空间，包括车辆基地本体工程、轨道交通站点本体工程以及涉及轨道交通场站的交通衔接设施、环境建设项目或便民服务设施等轨道交通的附属配套工程，按行政划拨方式供地。
　　2．对市政府统筹安排的轨道交通场站综合开发项目按以下三种方式供地。
　　（1）不具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地。此类用地对于城市发展具有示范意义和引领作用、功能性较强。由领导小组办公室（市住建局）牵头组织对不具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地进行论证，出具论证意见。不具备单独规划建设条件须整体或分层开发建设的轨道交通场站综合开发用地依法按招标、拍卖、挂牌方式公开出让。拍卖方式出让土地的，可不限制竞买人报名数。竞买人须具备轨道交通线路建设运营能力，领导小组办公室（市住建局）负责对竞买人资格进行核实，出具核实意见。
　　（2）具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地。按“两次整理一次出让”模式，由原土地整理方[区（市）县政府、市土储中心、市级平台公司]完成征地拆迁和公建配套设施建设等工作（即土地首次整理）后，成都轨道集团负责开展地块与轨道交通站点的互联互通工程建设（即土地二次整理），并代为办理土地上市手续，由市场化企业取得土地并按照审定的轨道交通场站一体化城市设计方案实施综合开发。
　　（3）车辆基地综合开发用地。按轨道交通场站综合开发现行供地政策，综合开发用地范围由成都市轨道交通建设和TOD综合开发领导小组审定，盖下车辆基地本体工程用地按行政划拨方式供地。上盖综合开发用地以拍卖、挂牌方式公开出让。
　　3．区（市）县政府统筹安排的轨道交通场站综合开发项目用地按拍卖、挂牌方式公开出让。
　　（三）强化保障措施。一是加强组织领导；二是严格考核工作。
　　（四）其他事项。明确文件实施日期，有效期5年。
　　解读机构：成都市规划和自然资源局
　　解 读 人：陈力
　　联系电话：61889214