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TOD年会分论坛6---TOD创新研究与探索实践
时间：2024-05-24 来源：
2023年2月26日，双碳目标下TOD创新与城市可持续发展论坛暨国土交通（TOD）委员会年会的分论坛---TOD创新研究与探索实践在北京园博大酒店顺利举办。会议邀请了铁路、房地产、行业咨询、规划设计、律师事务所、中邮证券、基金管理等领域大咖，就TOD研究创新与投融资实践等领域的热点、难点问题进行分享交流。论坛由分别由上海易居房地产研究院副院长、中国国土经济学会国土交通（TOD）委员会副秘书长崔霁和九三学社中央经济委员会委员、国土交通（TOD）委员会副秘书长沈砾子主持。
崔霁 上海易居房地产研究院副院长、中国国土经济学会国土交通（TOD）委员会副秘书长
沈砾子 九三学社中央经济委员会委员、国土交通（TOD）委员会副秘书长
论坛邀请中国国土经济学会国土交通（TOD）委员会专家委副主任、北京交通大学国土空间与交通协同发展研究院副院长夏海山致辞。
夏海山教授
◆报告分享环节
Christopher OBERMEYER中国区总经理、上海分公司负责人，中铁第五勘察设计院集团有限公司副总工程师、教高朱宗亮，九三学社中央经济委员会委员、中国国土经济学会国土交通（TOD）委员会副秘书长沈砾子，上海城市建设设计研究总院(集团)有限公司副总规划师黄昊，深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司常务副总经理、总规划师张震宇，广州市设计院集团有限公司副总建筑师、TOD设计研究中心主任、教高黄惠菁，天津市城市规划设计研究总院有限公司交通分院副院长张伯雅，香港铁路有限公司前高级建筑师陈曼麟，天达共和管理合伙人、财政部PPP专家库专家翟耸君，中邮证券有限责任公司执行董事、公募REITs业务负责人刘敏，鹏华基金管理有限公司基础设施基金投资部总经理王弈哲，上海万科（华东区域）TOD资深专家管理顾问及大物业管理负责人麦为明，世联行集团业务发展委员会首席顾问陈文言，奥雅纳主任规划师、华东区TOD业务负责人陈 薇，北京市市政工程设计研究总院规划院副院长王志刚等15位嘉宾围绕主题分享经验和创新成果。
01
速度与实境空间—TOD模式对城市演变的影响
Christopher回顾了马车时代、轨道时代、地铁时代、高铁时代、飞机时代、超高速时代等交通速度的进化对空间的塑造的影响，速度定义了空间和空间的发展。速度是引领轨道交通技术的发展的核心动力，HYPERLOOP是继一体化联运、地铁、快速公交、城际铁路、高铁、飞机之后的新型交通方式，打破了邻近城区的空间界限,它又会给未来生活空间带来怎样的改变值得关注。TOD重新整合了时间与空间的维度，将城市的空间关系借由快速交通网络做了重整。
速度与实境空间—TOD模式对城市演变的影响
Christopher回顾了马车时代、轨道时代、地铁时代、高铁时代、飞机时代、超高速时代等交通速度的进化对空间的塑造的影响，速度定义了空间和空间的发展。速度是引领轨道交通技术的发展的核心动力，HYPERLOOP是继一体化联运、地铁、快速公交、城际铁路、高铁、飞机之后的新型交通方式，打破了邻近城区的空间界限,它又会给未来生活空间带来怎样的改变值得关注。TOD重新整合了时间与空间的维度，将城市的空间关系借由快速交通网络做了重整。
Christopher OBERMEYER中国区总经理、上海分公司负责人
Christopher结合多年来参与TOD相关的莱比锡火车站、慕尼黑卡尔广场地下空间、斯图加特21、富阳西站、汕头站等多个项目，将德国经验和中国城市发展特点相融合，将火车站的内涵将进一步拓展，除铁路客运功能以外，引入多维复合的城市服务功能，将交通、服务、文化、生态、安全、智慧城市等功能有机融合，成为带动城市活力的引擎。
02
基于TOD模式下的高铁新城开发策略研究
02
基于TOD模式下的高铁新城开发策略研究
朱宗亮 中铁第五勘察设计院集团有限公司副总工程师、教高
朱宗亮在报告中深入浅出的论述了高铁新城开发的潜在规律、现存问题及未来发展方向，通过对如何避免高铁新城成为空城进行深刻思考，进一步明确高铁新城的开发策略，并通过实践案例——固安高铁新城开发项目加以论证，本报告对高铁新城的开发建设具有深远的指导意义。
03
日本TOD的发展对我国的借鉴启示
沈砾子 九三学社中央经济委员会委员、中国国土经济学会国土交通（TOD）委员会副秘书长
沈砾子聚焦日本TOD模式发展，深刻分析了阪急电铁商业模式在创造客流、东急电铁在TOD模式的极致创造等方面的成功经验，揭示了阪急的百年发展史，就是日本TOD的发展历史，民营铁道公司的经营模式，就是日本TOD的发展模式。百年东急成功的经验在构建了以轨道为核心的产业生态系统，成为了真正的城市运营商。日本TOD模式的发展由政府、铁道公司、其他开发商或消费者等多方主体参与，建立投融资体制，形成可持续发展模式。在东京多年TOD开发实践中，铁路企业（或铁路企业与其他主体的联合体）在建设运营的整个过程都扮演着牵头方的角色，使得TOD开发保持了统筹连贯性。这种建设运营并重、纵向统筹的开发模式充分将开发效益内化，使企业实现了“自我造血”。日本TOD在全面构建都市形态引导城市发展方向，推动城市功能集聚、塑造城市健康体态，改善交通出行结构、提高城市运转效率，促进沿线经济繁荣、形成居民生活方式等方面值得中国学习借鉴。TOD的表象是构筑铁路公司可持续发展的商业模式，TOD的实质是在城市化进程中形成合理的空间承载结构和社会经济运转体系，TOD最高境界就是创造广泛的社会价值。由于时代属性不同、发展顺序不同、客流属性不同、人才思想不同，中国在学习借鉴日本TOD模式照抄不来，但深入学习其普遍规律，有利于我们走上正确道路。目前我国TOD发展面临宏观政治经济局势、城市化发展进程、政策指导利益分配等因素的影响。在我国TOD的发展率先要解决的几个要点：
04
当前国内TOD项目的主要类型和建设要点
黄 昊 上海城市建设设计研究总院(集团)有限公司副总规划师
黄昊首先概述了TOD的理论体系和源起、反思、产生、演化、衍生、构成的发展历程以及TOD基本概念，讲述了TOD的中国化基础理论和中国特色，也指明了中国TOD在城市开发、轨道交通公司、房产公司国土缺乏互动协调机制和效益分享机制的问题。目前城市开发的类型特征包括城市发展、片区发展、地块开发、旧城改造等。城市发展和城市群的职能体系相关，片区发展和核心区的带动作用相关，地块开发和房产商的盈利预期相关，旧城改造与新城建设的逻辑和方法不同，情况更加复杂各个层级的面临的问题不同，对交通设施的需求也有差异。黄昊着重从高铁、城际铁、市域铁、城市轨道带动城市发展型，轨道交通站点，带动周边区域发展型，轨道交通设施的综合开发利用型以及旧城改造型等正向TOD项目的主要类型，其中旧城改造型这一类型较为复杂，一事一议。黄昊也就TOD的新思路和发展趋势分享心得体会。
05
TOD地区数字化评价平台研究
TOD地区数字化评价平台研究
张震宇 深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司常务副总经理、总规划师
张震宇分享蕾奥就TOD地区数字化评价平台研究的成果和结论：针对当前国内TOD综合开发面临的“客流集聚不足、人本关怀不够、多方协调不畅、实施管理不细”等痛点，蕾奥建立了“TOD站点地区数字化评价平台”，通过现状运行数据监测和方案评价平台搭建，为轨道站点地区的高质量发展和TOD综合开发规划的科学化编制构建了智能化的数字模型和智慧平台。
06
城市效率与综合承载力之思辨—TOD核心区城市设计协同要素研究
城市效率与综合承载力之思辨—TOD核心区城市设计协同要素研究
黄惠菁 广州市设计院集团有限公司副总建筑师、TOD设计研究中心主任、教高
黄惠菁从城市承载力研究、城市效率与城市形态的内在逻辑、TOD营城的城市设计协同要素等城市人居环境质量评价的维度，对城市体检评估、城市防灾规划、绿色发展为导向的人居环境评价体系、公共交通为导向的开发模式指标等城市综合承载力进行动态分析,揭示我国城市效率和城市综合承载力的发展短板,进而以日本东京城市形态与城市群结构的演变、大湾区结构“1+3”区域发展格局、东京和广州铁路枢纽群结构演变、线网结构和城市结构、轨道线网的覆盖范围与密度等为例分析城市综合承载力与城市发展间是否存在协调的、良性的关系。研究结果表明：城市效率和城市综合承载力对促进区域发展发展和城市群融合发展、引领城市产业转型升级具有较大的贡献。最好黄惠菁通过分享广州东站城市设计和广西信丰TOD城市设计经验，阐述TOD营城的六大策略和TOD营城的六大城市设计协同要素。
07
基于TOD核心价值观的发展战略研究与实践
07
基于TOD核心价值观的发展战略研究与实践
张伯雅 天津市城市规划设计研究总院有限公司交通分院副院长
张伯雅首先分析了高质量发展阶段的TOD核心价值观，那就是我国城市化进程进入新时代，由单一城市为核心转向城市群为主体的空间格局，轨道交通发展也进入新时代，由单一网络形态进入四网融合阶段。新时代最大的一个特点就是以人为核心，推动城市高质量发展。人成了新时代经济产业发展的主导因素。产随人走，能吸引到什么样的人，就能实现什么样的城市定位。未来的主导产业生产和消费都围绕着“人”来进行：产业的链条就是价值的链条、人的链条对轨道交通沿线土地实施TOD综合开发是实现产业导入，城市空间资源分配的有效手段。反映到规划上就是要满足人的多元需求，即“人民对美好生活的向往”决定TOD规划的基本逻辑和方向，决定TOD规划的技术方法、内容要点、成果表达从而最终实现新时代高质量发展要求。
08
高铁香港西九龙站的规划和建筑设计简介
陈曼麟 香港铁路有限公司前高级建筑师
陈曼麟从高铁香港项目背景、高铁香港西九龙站周边用地发展及衔接方式、高铁香港西九龙站规划设计、高铁香港西九龙站建筑设计对高铁香港西九龙站进行了经验分享与项目交流。高铁香港西九龙站特点是：1、车站位于市区内；2、采用一地两检模式出入境查验；3、车站设计方面能够实现车站与周边用地、物业、设施以多条隧道和天桥无缝结合；考虑铁路的线性特点，采用了流线结构外型；呈流线型的车站屋顶设计与绿化设计和西九文化区的绿化设计相互融合；车站内流线型大中庭及流线型大柱子，使车站内部视觉效果开敞舒适，更引入自然光结合环保需求。
09
将TOD项目纳入REITs发行范围的前提条件探讨
将TOD项目纳入REITs发行范围的前提条件探讨
翟耸君 天达共和管理合伙人、财政部PPP专家库专家
翟耸君在详细梳理我国现阶段TOD模式、REITs相关法律法规以及TOD物业主体功能与功能组织模式的基础上，就如何将TOD综合开发与REITs这一新兴融资工具相结合，借助城市轨道交通项目发行REITs的契合配优势，从而实现城市轨道交通项目资产增值、项目盈利，降低政府以及企业资金周转压力等进行了主题分享和经验介绍。翟耸君最后针对城市轨道交通REITs项目提出了网运分离与精准补贴、地产行业运营公益化建设等建设性意见。
10
基础设施REITs产业链助力TOD发展的模式探究
基础设施REITs产业链助力TOD发展的模式探究
刘 敏 中邮证券有限责任公司执行董事、公募REITs业务负责人
刘敏从TOD投融资现状、REITs的核心政策、REITs产业链、基于TOD模式的REITs产业链融资优势、REITs产业链助力TOD投融资模式创新的要点等方面分享了REITs产业链助力TOD发展的研究成果和创新要点。刘敏指出城市交通轨道的建设需要大量的资金。地铁是城市中最“烧钱”的基建投资之一，但又是TOD综合开发中必不可少的交通工具。现存的地铁投融资模式主要包括PPP权益融资与债务融资两种，不能满足城市交通轨道建设运营所需的大量资金，一是应该考虑资产组合拳，采取TOD+地铁整体融资模式，依靠地铁线路的上盖物业开发、经营，输出自身的品牌、管理经验等方式，找到了一条稳定盈利的道路；借鉴其发展经验，可以优先将车站内的商业零售设施、广告业务以及部分已稳定、成熟运营的TOD物业囊括进REITs的资产包中；一方面盘活存量资产，为政府减轻债务压力，给其他社会资本提供新的退出方式；另一方面也是更好地发挥了TOD项目的收益反哺作用。二是匹配REITs产业链与TOD项目开发周期（TOD项目培育期+ Pre-REITs、TOD项目成长期+ 私募REITs、TOD项目成熟期 + REITs及扩募），全流程提高TOD融资效率。总的来说REITs产业链已经成为未来TOD发展的重要盘活工具组合及有效投资的保障利器。
11
促进产融结合，基础设施公募REITs实务探讨
促进产融结合，基础设施公募REITs实务探讨
王弈哲 鹏华基金管理有限公司基础设施基金投资部总经理
王弈哲详细分析了国内外基础设施公募REITs的发展情况与历程、国家和各地方政府开展REITs相关政策和试点工作以及的REITs市场情况。之后重点围绕交通基础设施REITs情况、市场表现、关注要点、推进项目、轨道交通TOD项目发行REITs的关注问题与发展思路、不动产私募投资基金试点备案指引政策解读、基础设施资产全生命周期的金融工具选择等项目操作实务要点进行探讨。
12
“轨道+社区/物业”TOD综合发展经验实战经验
麦为明 上海万科（华东区域）TOD资深专家管理顾问及大物业管理负责人
麦为明首先分析了在交通强国、城市群、都市圈战略的持续推进下，中国轨道交通系统发展取得了巨大的成就，同时也面临着轨道交通的财务负担问题。麦为明表示如果中国还不采用‘轨道+社区’TOD综合发展的模式，中国轨道交通将会像欧美一样，陷入无比尴尬的局面：没钱没资源运营维护，成为社会重担但又无法舍弃的城市交通工具。麦为明认为中国TOD的发展要将T0D理论与国内实情结合起来，转化为适应国情的落地理论，指导实践操作才能得心应手。根据香港地铁的成熟经验，他提出在设计阶段即实行“线跟地走，人跟线走”的解决方案。麦为明认为地铁站是城市门户，“轨道+社区+产业“ TOD综合发展实施应用的关键点在于吸引人流，引导人流、客流、消费流。麦为明指出TOD模式的主要参与方包括政府各相关部门如发改、规划、国土、交通、轨道办、区政府/街道办等，由地铁公司或潜在或中标投资者辅助下做总协调。地方市区政府的决心大力支持同心协力和前研、前投、前策、前规是最关键的！麦为明指出真正的TOD应该从城市经济、产业、人民生活、文化等方面的宏观理念出发，通过全面需求调研，做好顶层设计，然后才是轨道交通单一线路甚至车站的TOD实践，这样的TOD才能让城市受益、1+1大于3的增值，轨道投资才能大大的反哺社会，营造中国式可持续现代化发展。
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轨道交通与产业空间布局的双向影响关系-以北京为例
陈文言 世联行集团业务发展委员会首席顾问
陈文言通过分析轨道交通与产业园区的关系，总结出轨道交通对产业园区的租金表现、功能升级、产业门类、企业规模等层面均有明显推动效应；20-50万平方米的园区中，园区产业标签明确趋于符合各区主导产业规划，轨道交通服务带动园区实现多元化产业标签发展，吸引更优质的企业进驻；50万平方米以上产业基地，目前大部分处于规划发展期，重点发展新兴产业集群，且功能设置完备，轨道交通重点提供便捷高效的交通服务。陈文言指出北京首都新经济已发展到了产业跨界融合的新阶段，未来没有传统的产业只有传统的业态，呈多形态多模式多业态、多源头多主体多中心、多层级多渠道多网络、全链条全要素全社会发展模式。同时要抓住北京城市的“多中心格局”规划的契机，优化城市发展格局促进北京“三城一区”产业要素流动，有效推动生产环节与科研环节的有机融合，打造成为产城人景文城市高质量发展示范廊道；加强产业协同培育，促进以数字科技、金融科技、绿色科技为核心的新经济沿廊道协同创新发展，促进科技创新产业链整合联动发展，成为引领未来科技突破性发展的科技创新“新范式”廊道；实施城市功能更新通过新经济示范场景体验带动城市新消费发展，构建新的城市消费生态，打造城市功能“新物种”，成为开放、活力的城市新生活方式体验廊道。
14
未来站城，激发城市活力—TOD精细化设计
陈 薇 奥雅纳主任规划师、华东区TOD业务负责人
陈薇基于未来站城的愿景，指出研究基于未来车站无界融合具有以人为本、用户导向的设计，数字化、动态按需的服务，无缝衔接、高效联动的交通，车站即目的地的，功能长期、包容性增长的价值等趋势。未来站城将成为塑造融合市民活动、健康社区、持续进步等理念的组合型场所，生活气息和文化氛围是不可或缺的功能，更多公共服务与商业体验、自然融合，车站与创新活动、休闲体验共融，融入轨道一体化发展的超级基盘。陈薇以国王十字架车站、圣潘克拉斯国际火车站、阿姆斯特丹须达士站、青岛崂山区轨道交通TOD规划设计、杭州西湖大学站TOD城市设计、上海杨浦三门路空中连廊设计与研究等项目未来全面探讨未来车站的发展趋势，奥雅纳TOD精细化设计特色。并通过多元的设计要素，以及六设计原则，来探讨如何实现车站空间的创新性、多样性、普适性、弹性发展等要点。
15
TOD理念合理引领都市圈发展
王志刚 北京市市政工程设计研究总院规划院副院长
王志刚首先指出城市是国家经济主要载体，城市合理发展对国家总体发展起到支柱作用。总体民用建筑下滑，基础设施放缓是城市发展到此阶段的必然现象。城市发展仍然继续，相应建设应该符合城市发展规律。发展区的有机更新，都市圈的合理扩展是下阶段城市发展的主脉络。TOD理念下，引领相关发展，让交通、空间、产业三者融合，是让城市发展创造更好价值，会让城市更加高效、美好。王志刚认为探索多层次轨道交通与城市发展深入融合，系统思维、规划引领更好为“交通强国”、“新型城镇化建设”服务是我们各领域城市建设工作者使命。